Может ли аванс служить обеспечением сделки
При продаже (покупке) недвижимости продавец часто заключает с покупателем договор об авансе. По нему потенциальный покупатель передает продавцу в счет покупки оговоренную сумму. Если сделка не состоится, то продавец удержит полученную сумму в качестве компенсации. Обычно продавец надеется на то, что внесенные деньги послужат обеспечением исполнения обязательств покупателем. Но практика показывает обратное: даже если покупатель виновен в срыве сделки, он вполне может забрать внесенные деньги.
Почему же не действует банковская гарантия? Дело в том, что в российском законодательстве нет положений, обосновывающих правомерность отказа в возврате аванса. Без заключенного по всем правилам договора купли-продажи внесенный покупателем аванс не рассматривается как денежное обязательство. Даже если покупатель грубо нарушил все предварительные договоренности, он вправе по закону потребовать через суд взыскания выданной суммы.
Уже оказавшись в суде, продавцы стараются представить полученный аванс в качестве задатка. Задаток, в отличие от аванса, обеспечивает соблюдение обязательств покупателем и остается у продавца, в случае если сделка не состоялась не по его вине. Юристы же ссылаются на статью 487 Гражданского кодекса, по которой виновником признается продавец, получивший предварительную оплату и не предоставивший товар в положенный срок. И, поскольку договора как такового нет, все договоренности между сторонами считаются недействительными. Не принимаются во внимание и попытки продавца представить договор о внесении аванса как вариант сделки купли-продажи.
К тому же покупатель может потребовать вернуть не только выданную сумму, но и проценты за пользование его средствами. Если в договоре не указан их размер, то по правилам суд взыскивает с ответчика (продавца) действующую учетную банковскую ставку (приблизительно девять процентов годовых). Так суд в подавляющем большинстве случаев защищает интересы покупателя.
Автор: Денис Никулин
