Что происходит на рынке недвижимости в Смоленске
Рынок недвижимости переполнен предложениями. Но увеличения потребительского спроса не наблюдается. Почему так происходит? К чему готовиться риэлторам и застройщикам? Какие бонусы может получить покупатель? «Рабочий путь» выяснил, что сегодня происходит на рынке недвижимости, как изменились с начала года цены на жилье — строящееся и вторичное, чего ждать потенциальным приобретателям квартир в будущем.
Вадим Косых, генеральный директор АО «Смолстром-сервис»:
— Сейчас наблюдается некоторый спад в строительстве нового жилья. В прошлом году снижение объемов составило примерно 3%. В 2018-м цифра, вероятно, будет такая же.
Есть несколько факторов, влияющих на рынок жилья, и один из них — изменения в законодательстве, в части отмены с 2020 года участия граждан в долевом строительстве.
Строительные компании не смогут использовать деньги дольщиков на стадии возведения жилья. Мы сможем привлекать средства банков и дольщиков, но через так называемые счета эскроу. Это специальный условный счет, на котором учитываются денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств.
Но это все равно кредит, который нам необходимо получать у банка, а деньги дольщиков аккумулируются на банковских счетах. По завершении строительства эти счета размораживаются, и деньги дольщиков поступают строительной компании в полном объеме, согласно договору, но за вычетом тех кредитов, которые были выданы банком.
То есть в нашем деле появляется третье звено — банк, который имеет порядка 10% в год от суммы выданного нам кредита. Так как строительство объекта в среднем продолжается около года, соответственно удорожание объектов произойдет, вероятнее всего, на эти же 10%. Все зависит от продолжительности процесса.
И здесь много факторов складывается в окончательную цену: и земельного участка, и технических соединений и проектной документации. Но жилье, на мой взгляд, не подорожает, так как в связи с сокращением объемов строительства, скорее всего, будет снижение цены на землю, подешевеют строительные материалы, проектные работы и т. д.
Что касается вторичного жилья, мне трудно здесь судить, почему цена падает на него сегодня. Может быть, потому, что люди больше ориентированы на приобретение нового жилья, так как понимают, что с ним могут быть какие-то изменения в дальнейшем. Возможно, это сезонные изменения рынка, так называемый отложенный спрос. Может быть, падение спроса на «вторичку» связано с ростом тарифов на ЖКУ, ведь в новостройках, как правило, индивидуальное отопление, установлены счетчики, и новое жилье в обслуживании обходится дешевле, чем старое.
Сегодня покупку квартиры можно с большой натяжкой назвать хорошим вложением капитала. С этого рынка ушли перекупщики. Смоляне скорее покупают квартиры именно для улучшения своих жилищных условий или для детей и внуков, соответственно большим спросом пользуется новостройка, с которой меньше проблем будет в дальнейшем.
Николай Ребрик, руководитель группы компаний «Гарант-жилье»:
— Вряд ли в ближайшее время произойдет какое-то глобальное изменение в цене на жилую недвижимость. Во всяком случае мы не видим необходимости как-то повышать ее стоимость. Ужесточение законодательства в части долевого участия нас вряд ли коснется, потому что наша компания не пользуется банковскими кредитами, мы работаем на собственные средства. В нашей городской конкурентной среде вряд ли кто-то станет поднимать цену на жилье, иначе они просто просядут в продажах. В Смоленской области проживает порядка миллиона человек, в Смоленске — около 340 тысяч.
Каждый год население региона, к сожалению, сокращается, а количество возводимого жилья, наоборот, растет. В настоящее время рынок так перенасыщен предложениями, что просто непонятно, кому придет в голову вообще вести разговоры о возможности повышения цены на жилье. Кто его тогда вообще покупать будет?
Строительные компании сегодня работают на грани себестоимости. Увеличивается цена материалов, которые используются в строительстве. Поэтому для того, чтобы возобновить обороты денежных средств, застройщики предоставляют колоссальные скидки и продают квартиры в убыток себе. Но если поднимется цена — люди перестанут жилье покупать. Здесь приходится балансировать.
«Для тех, кто хочет купить недвижимость, — именно сейчас самое прекрасное время» — считает Наталья Шулькова, директор агентства недвижимости «Импульс-К».
— Наталья Вячеславовна, в каком состоянии сейчас рынок недвижимости? Что там происходит?
— Начиная с 2015 года в этом сегменте наблюдается рецессия. То есть пока о развитии говорить не приходится. Причем касается данная тенденция как предложения, так и спроса: мало продают, мало покупают. В основном это так называемые альтернативные сделки.
— Какие квартиры пользуются спросом: вторичное жилье либо новостройки?
— Явного преимущества за тем или иным сектором уже нет. Статистика говорит о примерно равном разделе рынка между вторичным жильем и новостройками. Неудивительно, предложение и спрос тесно связаны. И если есть покупатели с разными возможностями и потребностями — то предложения тоже будут разными. Например, сейчас особой ликвидностью пользуются однокомнатные квартиры. Смотрите: средняя цена продажи «хрущевки» составляет 1,150 млн рублей, тогда как «однушка» в новостройке с черновой отделкой колеблется от 1,1 до 1,5 млн рублей, в зависимости от метража и района.
— По какой причине цены на «вторичку» упали, а в новостройках стоят на месте?
— Цена недвижимости в новостройке, образно говоря, является более живой, потому что включает в себя в первую очередь издержки застройщика (себестоимость самого строительства, коммуникации и т. д.).Кроме того, застройщики фактически сократили объемы «сданных метров». Кстати, утверждение, что цены в новостройках застыли — не вполне верно. Снижение стоимости на новую однокомнатную квартиру за три года в некоторых случаях составило от 5 до 10%. Может, и не так много, но тем не менее. Также не стоит забывать, что новостройки по определению являются жильем другого уровня комфортности. Поэтому снижение цен на вторичном рынке недвижимости вполне закономерно.
— У вас есть рекомендации для людей, рассматривающих сегодня возможность приобретения жилья?
— Мне кажется, что сейчас это одно из лучших решений. Время для покупки в данный момент действительно прекрасное. На рынке недвижимости множество доступных и привлекательных предложений, в т. ч. с мебелью, встроенными кухнями, а это ведь плюс для многих. Кроме того, застройщики проводят массу акций со скидками, рассрочками и прочими бонусами. Да и ставки в банках по ипотеке тоже имеют тенденцию к снижению. Между прочим, в мегаполисах уже наблюдается оживление рынка. А если сегодня оживление происходит у них, значит, завтра оно начнется и у нас.
— Что можно ждать от ужесточения законодательства в части долевого строительства? Как это отразится на ценовой политике строительных компаний и в итоге на покупательской способности граждан?
— Правовые новации говорят о том, что квартиры можно продавать (и использовать полученные деньги от покупателя) только после сдачи дома в эксплуатацию. Привлеченные средства дольщиков в процессе строительства использовать нельзя, пока дом не будет достроен и сдан. Деньги до указанного момента останутся на спецсчете в банке. То есть застройщик должен осуществлять строительство за собственные средства или кредитоваться. Закон, таким образом, стоит на стороне потенциальных покупателей в плане их защиты от рисков. Вот только цены на недвижимость от подобных решений, скорее всего, будут расти. При этом если государство окажет застройщикам поддержку в виде льготных кредитов, подорожание не превысит 10 -15%. С другой стороны, сейчас получают распространение квартиры с новой планировкой и метражом. Все просто: если дорожает стоимость квадратного метра, но при этом немного сокращается метраж жилья, итогом становится оптимальная цена объекта, устраивающая потребителя. Такая практика в Смоленске, причем успешная, уже есть. Еще одной новой тенденцией может стать распространение малоэтажного строительства. На мой взгляд, это положительная тенденция. И, конечно, почти неизбежным следствием при возможном увеличении себестоимости квадратного метра, в связи с ужесточением законодательства о долевом строительстве, станет введение застройщиками новых приятных программ для потенциальных покупателей: улучшение сервиса, повышение качества жилья, более эффективное решение вопросов благоустройства придомовой инфраструктуры, отделка квартир. Рынок есть рынок: для повышения спроса необходимо модернизировать предложение.
